Altbau-
sanierung
Stuttgart.

Was wir im Altbau machen

Wir decken den Innenausbau mit eigenem Team ab. Konkret:

• Trockenbau auf Bestandsdecken: abgehängte Decken auf Holzbalken und Hourdis mit Pendelabhängern, statisch geprüft. Vorsatzschalen mit CW 50 oder CW 75 für Akustik und Installation. Schächte für neue Leitungsführung.
• Maler- und Spachtelarbeiten: Q3 oder Q4 auf Sandstein, Lehmputz, Kalkputz oder alten Gipsputzen. Wir grundieren je nach Untergrund unterschiedlich. Streiflichtprüfung in Räumen mit indirekter Beleuchtung.
• Bodenarbeiten: Parkett, Vinyl, Laminat auf neuen Estrichen oder, bei begrenzter Aufbauhöhe, auf Trockenestrich-Elementen. Untergrundvorbereitung nach DIN 18202.
• Fliesen über Partnerbetrieb mit Meister-Eintragung, koordiniert über uns. Großformat, Mosaik, Naturstein. Verbundabdichtung im Bad nach DIN 18534.

Typische Probleme im Altbau und wie wir damit umgehen

Hourdis-Decken in 60er-Jahre-Bauten

Hourdis sind Hohlsteindecken mit Stahlbeton-Trägern. Sie sind tragfähig, aber laut: Trittschall und Sprache wandern. Wir setzen abgehängte Decken mit zweischaligem Aufbau und Federbügeln. Zielwert für Wohnungstrennwände nach DIN 4109 ist R'w 53 dB. Mit CW 50 Vorsatzschale und einlagiger Beplankung lässt sich dieser Wert in der Regel erreichen, abhängig von Bauteilanschluss und Bestand.

Holzbalkendecken im Gründerzeitbau

Holzbalkendecken arbeiten mit Feuchte und Temperatur. Wer hier Fliese direkt aufklebt, hat in zwei Jahren Risse. Wir entkoppeln mit Entkopplungsmatten oder bauen einen schwimmenden Estrich auf, je nach Aufbauhöhe.

Aufbauhöhe in der Altstadt

In den Esslinger und Stuttgarter Altbauten ist nach Estrich- und Bodenarbeiten oft kein Platz mehr für eine 198-cm-Tür. Drei Lösungen, je nach Statik und Geschosshöhe: Türzarge kürzen, Estrich-Dicke reduzieren mit Trockenestrich, oder Fliese durch dünneren Vinyl ersetzen. Wir machen das im Aufmaß-Termin transparent.

Sandstein- und Kalkputzwände

Esslinger und Ludwigsburger Altbauten haben oft Sandsteinsockel und Kalkputz. Beide sind diffusionsoffen, brauchen entsprechende Grundierungen und Anstriche. Acrylanstriche auf Sandstein blasen sich nach zwei bis drei Jahren ab. Wir setzen Silikat oder Mineralfarbe.

Verdeckte Feuchte

In Bauten bis 1960 ist horizontale Sperrschicht oft fehlend oder defekt. Wir messen vor Auftrag mit CM-Gerät und Feuchteindikator. Wo Feuchte ist, sanieren wir nicht oberflächlich, sondern empfehlen den Trockenleger als Vorgewerk.

Bauzeit und Richtpreise

Altbau-Renovierung dauert in der Regel länger als Neubau, weil Bestandsaufnahme, Schmutz und Sondererwartungen Zeit kosten. Richtwerte:

• Wohnung 80 m², Bestandsbau 1970er: Renovierung mit neuen Böden, Wänden Q3, Decken: 6 bis 8 Wochen. Brutto-Material und Lohn ab 35.000 Euro.
• Wohnung 100 m², Gründerzeit, Komplettsanierung: 12 bis 16 Wochen. ab 80.000 Euro je nach Substanz.
• EFH 180 m², 50er-Jahre, energetische Sanierung mit Innenausbau: 16 bis 24 Wochen, je nach Energiekonzept und Eigenleistung.

Die Spanne wirkt groß, aber bei Altbau ist das ehrlich. Was den Preis am stärksten treibt: Aufbauhöhe-Probleme, alte Elektroinstallation, Schadstoffe (Asbest, alte Bitumenkleber), und ob die Wohnung während der Sanierung leer ist oder bewohnt.

Wie wir im Altbau vorgehen, Schritt für Schritt

1. Bestandsaufnahme mit Foto-Dokumentation und Maßaufnahme. Bei Bauten ab 1900 mit Kelle und Spachtel an Putzproben, weil das Material aussagekräftiger ist als die Optik.
2. Schadstoff-Vorprüfung bei Verdacht auf Asbest, PAK, alte Holzschutzmittel. Probennahme über zertifiziertes Labor, Auswertung in 5 bis 10 Werktagen.
3. Statik-Konsultation: Bei tragenden Eingriffen Statiker einbeziehen. Bei Holzbalkendecken mit geplanter bodengleicher Dusche oder schweren Großformat-Belägen verbindlich.
4. Aufbauhöhe planen: Mit Türzargen-Maßen, Schwellen, Heizkörper-Leitungen. Wir liefern den Aufbau pro Raum als Schichtenplan, damit klar ist, was unter dem Belag passiert.
5. Bauzeitplan mit Pufferwoche für Bestand-Überraschungen. Bei Komplettsanierung Wochen-Meilensteine, bei reinem Innenausbau Tagen-Meilensteine.
6. Demontage: Container im Hof oder am Straßenrand mit Sondernutzungsgenehmigung. Wir holen die Genehmigung bei der Stadt, soweit gewünscht.
7. Ausführung der Gewerke in der vereinbarten Reihenfolge mit Schnittstellen-Protokollen.
8. Abnahme mit Bauleiter oder Eigentümer, Mängelliste schriftlich, Nachbesserung in der Regel innerhalb 5 bis 10 Werktagen.

Vier Punkte, die wir im Altbau konsequent umsetzen

• Bestandsaufnahme vor Auftrag, nicht erst während der Baustelle. Was nach Demontage zum Vorschein kommt, wird schriftlich nachverhandelt. Wir machen das transparent statt versteckt im Stundennachweis.
• Feuchtemessung an allen kritischen Bauteilen. Im Sockelbereich von Altbau-Wänden mit elektronischem Feuchteindikator, in Estrich mit CM-Gerät. Befund wird im Aufmaß-Protokoll dokumentiert.
• Material auf den Bestand abgestimmt. Sandstein bekommt Silikat- oder Mineralfarbe, nicht Dispersion. Holzbalkendecke bekommt Entkopplungsmatte unter Fliesen, nicht direkt aufgeklebte Großformat-Platte.
• Übergaben dokumentiert. Bei Komplettsanierungen mit mehreren Gewerken pflegen wir ein Bautagebuch mit Foto und Datum pro Schnittstelle. Im Streitfall ist das die wichtigste Dokumentation.

Häufige Defekte, die wir bei Altbau-Nachbesserungen sehen

• Anstrich-Abplatzungen auf Sandstein, wenn Dispersion statt Silikat oder Mineralfarbe eingesetzt wurde.
• Fliesenrisse auf Holzbalkendecke, wenn ohne Entkopplungsmatte oder schwimmenden Estrich verlegt wurde.
• Schimmel an der Innendämmung, wenn der Dampfsperre-Anschluss am Boden oder zur Decke nicht luftdicht ausgeführt wurde.
• Aufgewölbter Parkettboden im Altbau, wenn ohne CM-Messung des Estrichs verlegt und Restfeuchte über Grenzwert lag.
• Akustische Mängel zwischen Wohnungen, wenn die Vorsatzschale starr ans Bestandsmauerwerk angeschlossen wurde.
• Risse über Anschlussfugen Altbau-Neubau, wenn die Bewegungsfugen nicht durchgezogen wurden.

Was wir nicht machen

Wir machen keine Statik, keine Tragwerksplanung, keine Schadstoffsanierung. Wenn Asbest oder PAK im Bestand vermutet wird, empfehlen wir vorher eine Probennahme. Wir arbeiten nicht ohne diese Sicherheit weiter.

Wo wir arbeiten

Schwerpunkte: Stuttgart-West (Gründerzeit), Esslingen-Altstadt (Fachwerk, Sandstein), Ludwigsburg-Mitte (Klassizismus, frühes 20. Jahrhundert), Waiblingen-Altstadt. Außerhalb: Fellbach, Leonberg, Filderstadt.